Conformità
Legale

Prima di acquistare una proprietà in Italia è molto importante verificare e certificare alcuni parametri inerenti a diversi ambiti legali. Solo per fare alcuni esempi nella molteplicità di aspetti legali da valutare, citeremo il Diritto di Prelazione, le Servitù e le Liti Pendenti.

Dobbiamo innanzi tutto chiarire che cosa è il Diritto di Prelazione e come interagisce nelle compravendite immobiliari.

Per questo motivo è di fondamentale importanza verificare e certificare prima dell’acquisto che non vi siano diritti di prelazione sulla proprietà che si sta acquistando. Nell’ordinamento civilistico italiano il Diritto di Prelazione può essere di natura legale o volontaria. Il Diritto di Prelazione di natura legale si configura in tutti quei casi dove una o più norme del Codice Civile Italiano stabiliscano l’instaurarsi di questo diritto. Ad esempio nel caso di acquisto di proprietà includenti un bene immobile ricompreso nel Catasto Terreni (un terreno od un edificio censito appunto nel catasto terreni), i proprietari confinanti con quel bene immobile, qualora aventi la qualifica di coltivatori diretti, grazie all’ Art. 8 della Legge 590/65 e successive integrazioni e modifiche, vedranno riconosciuto a loro favore il Diritto di Prelazione Legale che in questo caso si qualificherà come "Prelazione agraria".

Un altro caso di Prelazione Legale è rappresentato dal diritto di prelazione dell’inquilino dell’immobile che ci si accinge ad acquistare. Questo particolare diritto di prelazione legale, nel Codice Civile Italiano è regolato sostanzialmente da tre articoli fondamentali: l’Art. 38 della Legge 27/07/78 n. 392, dall’Art.3 della Legge 9/12/1978 n. 431 ed infine dall’Art. 3 del Decreto Legge  25/09/2001 n.351, convertito in Legge 23/11/2001 n. 410.

Volendo esplicitare un ulteriore esempio, sempre di natura Legale è il Diritto di Prelazione del coerede che in nell’ordinamento giuridico italiano trova applicazione nell’Art. 732 del Codice Civile, e si determina in tutti quei casi in cui una proprietà sia intestata a più eredi.

Il Diritto di Prelazione Volontario invece si configura in tutti quei casi in cui il bene immobile oggetto della compravendita, sia gravato da un diritto di prelazione formalmente instaurato per accordo negoziale tra le parti nella storia pregressa dell’immobile. Infatti, per molteplici motivazioni, nel tempo, colui che era stato proprietario, Venditore od Acquirente di quell’immobile anche in un passato non recente, potrebbe aver instaurato un diritto di prelazione a favore di uno o più soggetti.

Per tutto quanto suddetto, senza una attenta verifica degli atti, che può essere portata avanti solo da un team qualificato, colui che acquista una proprietà potrebbe incorrere in seri problemi di natura legale che lo vedrebbero coinvolto in anni di diatribe legali dall’esito incerto ed in cui l’immobile acquistato rimarrebbe sostanzialmente in una sorta di limbo legale con la possibilità di dover scendere a costosi compromessi per uscire dalla situazione verificatasi a causa dell’incauto acquisto.

Chiarite le problematiche che possono verificarsi a causa del Diritto di Prelazione, veniamo ora a parlare delle Servitù.

Nell’ordinamento giuridico italiano, una proprietà può essere gravata da una particolare forma di diritto da parte di soggetti terzi e diversi dai proprietari, che prende il nome di: Servitù.

Solo per citare alcuni esempi, l’Art. 1027 del Codice Civile stabilisce la servitù "prediale" che viene imposta sopra una proprietà per l’utilità di un’altra. Così come l’Art. 1028 del Codice Civile Italiano dispone la nozione di utilità ad esempio nel passaggio, attraverso la proprietà di terzi, da una proprietà all’altra per ragioni di comodità o "amenità".

Vi sono poi le Servitù di tipo coattivo o legale, queste servitù trovano il loro fondamento giuridico negli Art. 1032-1057 del Codice Civile ed in alcune leggi speciali in materia.

L’istituzione di questa tipologia di servitù prescinde totalmente dalla volontà del proprietario del bene immobile che ne sarà gravato. Sarà infatti l’ordinamento giuridico a prevedere tutti quei casi in cui un soggetto terzo ha diritto alla costituzione di una servitù attiva a carico di un fondo vicino, per poter soddisfare una esigenza che detiene un rilievo pubblico o generale, per cui l’utilità corrisponde al concetto di “necessità” della servitù.

Sostanzialmente quando si acquista un bene immobile gravato da Servitù Passive, esse devono essere valutate con estrema attenzione. Il pericolo infatti è costituito dal fatto che soggetti terzi a voi estranei possano liberamente transitare all’interno della vostra proprietà senza che voi possiate di fatto legalmente o fisicamente impedirglielo e sono molteplici i casi in cui questa situazione può verificarsi.

Le liti pendenti sono invece costituite da tutte le diatribe legali di natura civile o fiscale che interessano la proprietà che desiderate acquistare.

Può accadere infatti che un bene immobile sia oggetto di una diatriba legale per diverse motivazioni, solo per fare alcuni esempi, potrebbe essere in corso una causa legale con il vicino per questioni relative alla confinazione di parte della proprietà, o per il passaggio di alcuni impianti da una proprietà all’altra, o per la fruizione di spazi od utilità comuni. Potrebbero anche verificarsi contenziosi relativi a questioni di eredità o di diritti vantati da soggetti terzi.

Un'altra circostanza in cui si determina una lite pendente, è quella verso l’Amministrazione Finanziaria (Agenzia delle Entrate), in cui il bene immobile di vostro interesse potrebbe essere coinvolto.

Insomma, sono molteplici gli aspetti per i quali è necessario effettuare una accurata verifica che deve essere certificata al termine di una scrupolosa due diligence al fine di poter escludere ogni problematica pregressa anche non apparente, o prevenire il verificarsi di situazioni in cui sarebbe increscioso vedere coinvolta la vostra nuova proprietà.

La nostra certificazione, a seguito delle verifiche in merito a quanto sopra effettuate, eviterà qualsiasi tipo di problema, sgradita sorpresa o contestazione prima, durante e dopo l’acquisto della vostra nuova proprietà.

E vi preserverà da lunghi, estenuanti e costosi procedimenti legali in Italia permettendo di beneficiare di assoluta tranquillità e del piacere del vostro nuovo acquisto.